2020年にロサンゼルスにコンドミニアムを購入した我が家。
いろいろな経緯があり、現在は賃貸として日本人の方に貸し出しています。
しかし、ここ最近のインフレが維持費にもしっかり反映されていたり、突然の高額修繕費に驚いたり。
ロサンゼルスでコンドミニアムを所有してもうすぐ4年経つので、実際に購入してわかった維持費や税金などについて詳しくまとめてみました。
LAのコンド購入に興味のある方はぜひ読んでみてください
物件選びは場所が大切！ウエストウッドエリアを選んだ理由
とても広いロサンゼルスですが、物件選びで重点的に探したのは、UCLAがあるウエストウッドというエリア。
ウエストウッドは、ビバリーヒルズやベルエアなどの高級住宅街に隣接している治安も良いUCLAの学生街、それでいてセンチュリーシティー、カルバーシティー、LAX空港などにもアクセスが良いとても便利な場所。
2028年夏開催のロサンゼルスオリンピックに向けて、ダウンタウンのユニオンステーションからの地下鉄Dラインの駅「Westwood / UCLA」の建設が急ピッチで進んでいます。
お買い物面では、ホールフーズ、Trader Joe's、Ralph's、ターゲットなどがあり、日々の暮らしには全く困らない上、2023年の年末には中華系の大人気スーパー99 Ranch Marketもオープン！
沢山のボバティーのお店や、In'N'OutバーガーやChick-Fil-Aもあり、UCLAの学生じゃなくてもウエストウッドはLAでも大人気なエリアです。
利便性と将来性を考えてウエストウッド一択で！
コンドミニアムを無事購入後の維持費や税金大公開
不動産売買サイトのRedfinをチェックして見つけた物件を、無事に購入できたのが2020年の始め。
広さは約950スクエアフィート（約88平米）の2ベッドルーム２バスの、新しくリノベーションされたお部屋です。
購入価格は$750,000ほどと安くはありませんでしたが、ローンも無事通り、念願のコンドミニアムを手に入れることができました。
この物件にかかる維持費を詳しく記載していきます。
固定資産税
購入金額とは別に、まず考えなくてはいけないのが固定資産税。
ロサンゼルスの固定資産税は、所有者が変わる度に大きく見直されるので、長く物件を所有している人ほど税金が安い傾向があります。
我が家の物件の、過去10年間の固定資産税はこちら。
2020年に購入したので、2019年に比べ約2倍に跳ね上がっているのがわかります。
不動屋さんに聞いたところ、以前の所有者は数十年暮らしていたとのことだったので、税金は低いまま推移していたようです。
それでも景気によって1%から3%くらい毎年上昇しています
HOA (Home Owner's Association)
そしてコンドミニアムやアパートでは、HOA（Home Owner's Association）という管理費が毎月必要になります。
購入したコンドは、フロントサービスやプールが共用施設としてあるのでその維持管理費と、ケーブルや水道料金がHOAに含まれています。
2020年の購入時は毎月$825の支払いでしたが、2024年現在は$1,250ほどに値上がり・・・
アメリカ全体のインフレや、保険料・人件費の値上がりなどでやむを得ないのですが、当初の割安感はすっかり薄れてしまいました。
ホームオーナーズ保険料
次に必須の維持費は、ホームオーナーズ保険料。
この保険では、HOAではカバーされない建物の内装や、附属構築物、家財、臨時費用などが対象となります。
1年間の一括払いで、$1,225.12の保険料でした。
1ヶ月あたり約$100のこの保険、実はこちらも毎年インフレでじわじわ上昇中。
ちなみに昨年度は1年間で$1,000ほどだったので、20%もアップ！
HOAと同様に、どこまで値上がりするのかちょっと心配です。
配管工事費用（特別）
さらに追い討ちをかけた追加費用は、2022年に発覚した建物全体の水道・排水管の全館取り替え工事費用。
築年数が古く、配管が限界を迎えあちこちで水漏れや破裂を起こしていたようで、各ユニットの広さにより負担金を計算し、それを約3年間毎月分割で支払っていくことになりました。（一括払いオプションもありました）
我が家はそれでも狭めのユニットだったので、毎月の支払額は$1,000ほど。
ペントハウスの人は追加で$2,500越え！
全くの想定外の支出ですが、負担金を支払わないなら財産差し押さえ！という強気の手紙が来ていたので、コンドの住人はみんな支払っているようです。。。
ということで、我が家のコンドミニアムの2024年の固定費を計算してみた表はこちら。
| 固定資産税 | $9,416 |
| ホームオーナーズ保険料 | $1,225.12 |
| HOA（12ヶ月） | $15,000 |
| 配管工事費用（12ヶ月） | $12,000 |
| 合計年間費用 | $37,641.12 |
他の公共料金の支払いである電気・電気料金を除いて、年間約$37,600ほどかかっていることがわかりました。
配管工事費用は、購入物件でたまたま発生した特殊な費用ですが、ロサンゼルスの物件はかなり築年数が古いものが多いので、こういった費用も突発的にかかることもある、と考えておいた方が良いと思います。
思わぬ支出があるのがアメリカ・・
ロサンゼルスのコンドミニアム それでも手放さない理由
年間の維持費だけを聞くと、高額過ぎる！と感じますが、それでもコンドミニアムを手放さない理由は、賃貸として貸し出していることによるアメリカの節税効果が大きいから。
この物件はローンで購入しているので、ローンの利息分と諸経費・維持費を税金から控除できるのが一番のメリットです。
また、2028年のオリンピックを控えていることや、野球・バスケットボールなど各種プロスポーツの盛り上がり、そして全米第2の都市としてどんどん発展していく街並みを見ていると、LAの勢いというものをものすごく感じます。
将来的な資産価値の上昇を見込んで、保持し続けているのも理由です。
またウエストウッドにはUCLAがあり、我が家の物件はUCLAやスーパーに徒歩圏内というとても便利なロケーションにあるので、賃借人を見つけやすいのもメリット。
実際に今、UCLAの日本人学生さんが住んでいらっしゃいます
やっぱり日本人最高
ということで、超長期的にはわかりませんが、しばらくはこのコンドを所有し続けるつもりです。
また何か大きな動きがあれば、不動産記事としてまとめたいと思います。
以上、ロサンゼルスで購入したコンドミニアムにかかる年間維持費についてでした。
